Alquileres e ingresos en un contexto extractivo. Una aproximación a la vulnerabilidad inquilina en la ciudad de Neuquén
Después de estudiar esta problemática desde múltiples ángulos . El artículo compartido con ustedes defiende una idea muy sencilla. La metamorfosis de renta petrolera en inmobiliaria genera presión sobre la oferta habitacional, disparando los valores de los alquileres en determinadas sectores de la ciudad, especialmente en aquellos corredores que concentraron la inversión publica en infraestructura. .
Los primeros resultados señalan que el promedio es de un 46 por ciento de los ingresos están destinados a los alquileres
El extracto del informe elaborado señala lo siguiente:
Antes de explorar la relación entre ingresos y alquileres en la ciudad de Neuquén, conviene retroceder en el tiempo a fin de describir la dinámica que asumió el mercado inmobiliario en la última década. En este sentido, podríamos decir que de la mano del auge de los no convencionales se produjo un alza sostenida del valor del suelo que no afectó del mismo modo a toda la mancha urbana.
Basta con posicionarnos en 2018 para notar estas asimetrías: si un lote en alguna chacra devenida en urbanización podía obtenerse por 60 dólares el metro cuadrado; en el microcentro o en el corredor Leloir-Doctor Ramón ese valor era treinta veces superior, orillando los 2000 dólares por unidad de superficie .
La relativa escasez de terrenos disponibles, sumada a una demanda solvente que buscaba inversiones redituables, hizo que “el valor del metro cuadrado [literalmente]se fuera por las nubes” . No es de extrañar que, frente a esta realidad, Neuquén haya registrado un sostenido proceso de “inquilinización”.
El Censo 2010 nos brinda evidencia sobre este fenómeno: sólo un tercio de los ocupantes de los 22 mil departa-mentos que había en la provincia era dueño de la unidad en la que residía; dato sorprendente si tenemos en cuenta que, en 2001, esa proporción estaba muy próxima a la paridad (Perren, Cabezas y Pérez, 2020).
Esta situación contrastaba con lo sucedido a nivel nacional, donde los propietarios de departamentos (poco más de un millón) eran más que los aproximadamente 900 mil inquilinos. Que los departamentos neuquinos se hayan vuelto refugio de valor, con elevados retornos en dólares, compatibilizó dos fenómenos a priori contradictorios: el aumento de la oferta fue acompañado de una creciente dificultad para acceder a la propiedad de las nuevas unidades.
Si, en lugar de detenernos en el área central donde se localiza el grueso de los edificios de la ciudad, ampliamos la mirada al conjunto urbano divisaríamos un cuadro no demasiado halagüeño. Más allá que no contamos con la cobertura universal proporcionada por el censo nacional de población, la div. científica | alquileres e ingresos en un contexto extractivo la encuesta permanente de hogares nos brinda pruebas adicionales en torno a un proceso de inquilinización en curso.
Para el primer trimestre de 2019, un año antes de la llegada del coronavirus al país, casi el 24% de los hogares muestreados ostentaban la condición de inquilinos
Estas cifras cobran dimensión si las comparamos con las registradas por el mismo instrumento para el total de los 31 aglomerados: en ese mismo momento, la tasa de hogares arrendatarios orillaba el 19% . En resumidas cuentas, el volumen de la renta extractiva, el exceso de liquidez y la preferencia por las inversiones inmobiliarias hicieron que el conglomerado Neuquén-Plottier se encontrara un quinto por encima de la media nacional de inquilinización.
Sobre este escenario se desplegó la pandemia de COVID 19. Precisamente, la valorización y exclusión de los años precedentes nos ayuda a entender por qué el decreto 320/20, firmado por el poder ejecutivo nacional a fines de marzo de 2020, tuvo una muy buena recepción en el medio regional.
Después de todo, recogía algunas demandas que las organizaciones de base habían enarbolado mucho antes del comienzo de la cuarentena, entre las que sobre-salían el congelamiento del valor de los alquileres, la renovación automática de los contratos y la suspensión de desalojos. Pamela Gaita, referente de la muy activa Unión de Inquilinos de Neuquén, reconocía que la medida atendía la situación de quienes no podían enfrentar el pago de los alquileres, pero también de quienes se veían impedidos de buscar un nuevo sitio donde vivir en virtud de las crecientes restricciones a la movilidad.
La conclusión a la que arribaba la dirigente no podía ser más clara: “este decreto contempla todas las opciones, hasta la de los locadores que puedan comprobar que es su único ingreso” .Junto al Decreto 320/20 debemos mencionar una segunda política que alivió la situación de los inquilinos en el marco de la pandemia.
El 11 de junio se sancionaba una nueva ley de Alquileres que establecía, entre otros aspectos, el aumento de la duración de los contratos de locación, la actualización del valor del alquiler en función de la evolución general de los precios y los salarios, así como la habilitación a una gama de alternativas para que el inquilino pueda usar como garantía. Como era de esperar, estas nuevas reglas de juego fueron resistidas por los propietarios de inmuebles. En el caso de Neuquén, y en función de las consultas realizadas a distintos informantes clave, advertimos una serie de estrategias tendientes a darle sobrevida a la norma extinta.
La ventana abierta entre la sanción y la publicación en el boletín oficial fue utilizada por los locadores para apurar la renovación de contratos, llegando al extremo de amenazar a los moradores con posibles desalojos. Otra metodología fue comunicar a los locatarios que aplicación de la nueva ley implicaba ampliar las garantías y que, por lo farragoso del trámite, era mejor acogerse a los beneficios de la antigua norma.
En estas tensiones encontramos un síntoma de una puja en torno a las consecuencias del parate económico: prevalecerían propietarios e inmobiliarias ajustando alquileres por encima de la inflación con ajustes semestrales, o bien los inquilinos con la aplicación de un instrumento que anualizaba la indexación y fijaba valores que no esmerilarían los ingresos reales de las familias involucradas.
El malestar de los actores del real estate frente a la nueva ley de alquileres no tardó en manifestarse. Las inmobiliarias neuquinas no fueron la excepción de una tendencia de alcance nacional.
El argumento esgrimido por los referentes del sector no fue muy distinto al expuesto por la Cámara Inmobiliaria Argentina: por tratarse de una ley que afectaba los niveles de rentas, la nueva norma provocaría una caída en la oferta y un aumento en los precios que, a la larga, perjudicaría a los inquilinos.
En ese sentido, Guillermo Reybet, uno de los empresarios más representativos del rubro, en declaraciones a la prensa local, afirmaba que, aun sin la promulgación de la ley, “ya hubo propietarios que retiraron sus publicaciones» .
Entre los principales problemas que visualizaba estaba la cláusula de actualización que obligaba a los propietarios a resguardarse frente a la inflación futura, lo cual redundaría en precios iniciales más elevados. Este salto en el valor de los alquileres fue contenido por la extensión hasta fines de 2020 del decreto 320 de congelamiento, pero fue uno de los aspectos más sensibles a lo largo del siguiente año.
La combinación entre una suba abrupta del valor pautado en los nuevos contratos, las deudas que los inquilinos fueron acumulando en tiempo de cuarentena y las facturas impagas de electricidad, gas y agua, aumentaron notoriamente la vulnerabilidad de inquilinos e inquilinas.
En la medida que no se definió una salida integral, que operara sobre el valor de los alquileres y que simultáneamente promoviera un desendeudamiento de las familias, se agudizaron los problemas habitacionales de la población.
En este sentido, puede preverse un proceso de suburbanización de muchas familias que actualmente residen en el área central de la ciudad de Neuquén, reforzando una urbanización de tipo extensiva y un cuadro de segregación socioespacial.
Oferta de alquileres: localización y valores.
Con una idea clara del proceso de inquilinización y revisado el impacto que tuvo la pandemia en la condición general de los inquilinos, analicemos ahora la oferta de unidades habitacionales disponibles para su arriendo. Pero antes de hacerlo abramos un breve paréntesis metodológico.
Pese a la experiencia de malestar social en torno a las desigualdades urbanas, no existe a nivel municipal un instrumento que proporcione información básica sobre el universo de casas y departamentos en alquiler.
Para sortear este escollo realizamos un relevamiento de los avisos sobre propiedades en alquiler publicados en internet. Este sondeo fue efectuado en octubre de 2021 y tomó en consideración
En función de la variedad opciones, y para ganar en comparabilidad, adaptamos como unidad de referencia los departamentos de un dormitorio o de dos ambientes dependiendo de la plataforma escogida. En casillero de las debilidades debemos apuntar algunos sesgos que acompañan a la presente aproximación.
Ante todo, por tratarse de un relevamiento realizado en portales de internet, solo resulta posible apreciar una porción de las transacciones realizadas en el mercado de alquiler.
Las páginas sistematizadas nos brindan información sobre un segmento al que podríamos identificar como “fronterizo”, ese universo conformado por operaciones -más o menos formales- que evita la intermediación inmobiliaria y que privilegia el uso de entornos virtuales.
Pese a tratarse de un segmento de creciente relevancia en tiempos de capitalismo de plataformas, las fuentes utilizadas no nos permiten acceder a los contratos rubricados en sede inmobiliaria y, menos aún, las operaciones informales que se realizan por canales tradicionales, ya sea por medio de publicidad callejera o bien apelando a redes de sociabilidad.
De ahí que la información generada tienda a sobrerrepresentar la importancia de la oferta localizada en el área céntrica, donde la informalidad en menos frecuente, y de los hogares jóvenes por su mayor familiaridad con las nuevas tecnologías.
Una mirada superficial es suficiente para advertir la distribución espacial de los 57 departamentos que incluimos en nuestra base de datos. El grueso de la oferta se concentraba en el microcentro neuquino: la mayoría de los puntos se arremolinaba en torno a la principal arteria de la ciudad (Avenida Argentina) y a las cuatro diagonales que convergen en el Monumento a San Martín.
Una segunda área de concentración está definida por las calles Leloir-Doctor Ramon, al norte de la ciudad, un corredor que fue objeto de un proceso de verticalización en la última década .
Bastante más lejos, al noreste de la trama urbana, en las inmediaciones del macrocentro, se encontraba el barrio Santa Genoveva, un área residencial en el que conviven en un mismo paisaje viviendas unifamiliares y edificios construidos recientemente en las calles donde la normativa per-mite el crecimiento en altura.
Por último, podemos mencionar un conjunto de departamentos, cercano al tercio del total, que se ubicaba por fuera del radio céntrico. En lo referido a los valores pueden advertirse con claridad dos tendencias generales.
La primera de ellas podría sintetizarse de la siguiente manera: a medida que nos alejamos del centro, el valor de los departamentos se re-duce notoriamente. El valor promedio de un alquiler en el macrocentro se aproximaba a los 41 mil pesos, mientras que el que corresponde a los de localización excéntrica apenas superaba los 29 mil.
Esto significa que entre ambos segmentos existía una brecha del orden del 30%. La segunda, por su parte, nos obliga a asociar los montos de la renta mensual con los procesos .
Para poner en perspectiva estos valores, basta con hacer un sencillo juego comparativo. Si tomáramos como referencia algunas ciudades del interior de la Argentina, veríamos a Neuquén siempre ocupando la parte alta de los rankings. El valor promedio que obtuvimos para las observaciones realizadas se acercaba a los 30 mil pesos.
Ese importe prácticamente duplicaba el costo de un alquiler de un departamento de dos ambientes en Posadas o Bahía Blanca, con cifras de 15.900 y 16.180 pesos respectivamente .
Al mismo tiempo, la demanda solvente propia de quien están empleados en la industria petrolera, nos ayuda a entender por qué la capital neuquina presenta valores muy por encima de dos áreas metropolitanas que históricamente concentraron una notable cantidad de funciones urbanas. La brecha que separa al caso que nos interesa de Córdoba es de alrededor del 70%; mientras que con Rosario el diferencial se aproxima al 55% (La nación, 1 de julio de 2021).
única aglomeración que competía con Neuquén era Bariloche. Gracias a la tracción generada por la actividad turística, las segundas residencias y la movilidad por amenidades , esta localidad localizada en los Andes patagónicos exhibía un valor de referencia superior a 28 mil pesos.
Ingresos y alquileres: una aproximación a la vulnerabilidad inquilina
Detengámonos ahora la estructura por ingresos de los hogares localizados en el aglomerado Neuquén-Plottier. Solo con su auxilio podremos aproximarnos, al menos parcialmente, a la vulnerabilidad inquilina.
Para avanzar en esta dirección es de inestimable ayuda la información provista por la Dirección de Estadística y Censo de la provincia de Neuquén, especialmente aquella basada en los datos suministrados por Encuesta Permanentes de Hogares (EPH).
Recordemos que esta última constituye “un programa nacional de producción sistemática y permanente de indicadores sociales que lleva a cabo el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), que permite conocer las características sociodemográficas y socioeconómicas de la población” (Observatorio Económico y Social, 2015).
En concreto, y en función de los objetivos planteados en el presente estudio, concentramos nuestra atención en la estimación que corresponde al primer trimestre de 2021, por tratarse de la última medición disponible al momento de escribir el texto, pero también porque nos permite comparar los registros en materia de ingresos de los dos últimos años.
Una lectura superficial nos proporciona un primer dato de interés: el hogar promedio percibía en 2021 un ingreso equivalente a 81 mil pesos. Si empleáramos este valor como vara, veríamos a Neuquén ubicado apenas por encima de una media nacional que rondaba los 78 mil pesos .
Claro que, detrás de ese promedio, se ocultan texturas que solo podríamos identificar si usáramos un lente más potente. Una buena forma de acceder a ellas es examinar los datos a partir de una clasificación por cuartiles. Si el primer de ellos tenía un ingreso de hasta 41 mil pesos, el segundo agrupa valores que van desde esta última cifra hasta los 66 mil. Es decir, entre ambos cortes existe una brecha que se aproxima al 60%.
Esa diferencia no hace más que ensancharse en caso de incorporar al tercer cuartil: con un ingreso de hasta 109 mil pesos, es dos veces y media mayor que el que corresponde al límite superior del primer cuartil y un 70% más elevado a lo percibido por los hogares del tercer cuartil.
En pocas palabras, estamos en presencia de un contexto surcado por la desigualdad, en el que existe un virtual abismo social entre los extremos de la clasificación.
