El gobierno congeló los alquileres y las cuotas de créditos hipotecarios hasta el 30 de septiembre

Mediante los decretos de Necesidad y Urgencia (DNU) 319 y 320, el gobierno dispuso la suspensión de los desalojos por falta de pago de alquileres y el congelamiento del valor de las cuotas de créditos hipotecarios hasta el 30 de septiembre.

El DNU sobre alquileres congela los precios vigentes al 30 de marzo y prorroga la vigencia de los contratos “con conformidad de la parte locataria” (esto es, si el inquilino quiere, puede pagar los valores previamente acordados con el dueño o locador). Además, establece que las deudas que se produzcan por falta de pago se pagarán a partir de octubre en 3 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin penalidades.
También dispone una excepción para el locador (dueño de la propiedad en alquiler) que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente y establece la “mediación obligatoria”, antes de acudir a la Justicia, para los casos en que se presenten “controversias entre las partes”.
El congelamiento de alquileres alcanza los siguientes casos:
1. Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. Inmuuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
En cuanto a los créditos hipotecarios, se congelan hasta el 30 de septiembre:
• El valor de las cuotas sobre inmuebles destinados a vivienda única, a valor del mes de marzo
• El valor de las cuotas de los créditos prendarios UVA
• Se suspenden las ejecuciones hipotecarias sobre inmuebles destinados a vivienda única
• Se suspenden las ejecuciones prendarias respecto de créditos prendarios UVA
• Las deudas por diferencia de monto, entre lo que se debería haber pagado y lo que se pague a causa del congelamiento, se abonará, a partir de octubre, en 3 cuotas sin interés.
• Las deudas que se produzcan por falta de pago, se abonarán, a partir de octubre, en 3 cuotas, solo con intereses compensatorios, sin penalidades.
El congelamiento de alquileres era esperado por los especialistas inmobiliarios. La duda es si no trabará aún más el alquiler de los inmuebles hoy vacantes
El artículo segundo del DNU sobre alquileres suspende “en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras”. La medida, aclara, “alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto”. A su vez, también hasta el 30 de septiembre se suspenden “los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos”.
En tanto, el artículo 3 establece la prórroga de contratos hasta el 30 de septiembre para los vencimientos que hayan operado “desde el 20 de marzo” y en los que el inmueble en cuestión aún esté en poder de la parte locataria (esto es, inquilinos que aún no hubiesen evacuado la propiedad en alquiler). Además, precisa que el inquilino “podrá optar por mantener la fecha de vencimiento pactada o prorrogar dicho plazo por un término menor” al 30 de septiembre.
Sobre el congelamiento del alquiler en sí, el artículo 4 dispone que durante el plazo de prórroga, el inquilino “deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo”. Las deudas que surjan por diferencias entre el monto pactado por contrato y el valor de marzo (esto es, el del mes a cuyo valor se congela el alquiler) deberá ser abonada por el inquilino en al menos tres o un máximo de seis cuotas “mensuales, iguales y consecutivas”, a partir de octubre, una vez terminado el plazo de congelamiento dispuesto por el gobierno.
Para el resto del contrato “las cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos”, dice el DNU, que también establece que “no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación”.
El congelamiento de las cuotas hipotecarias
El decreto que congela el valor de las cuotas de créditos hipotecarios establece en su artículo 2 que la cuota vigente en adelante será la vigente al mes de marzo y que el mismo congelamiento se aplicará también “a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)”.
En cuanto a ejecuciones, el artículo 3 las suspende, también hasta el 30 de septiembre, sean éstas “hipotecarias, judiciales o extrajudiciales” y establece que la medida alcanza también “a los lanzamientos ya ordenados”, es decir a procesos de ejecución “que no se hubieren realizado” a la fecha de entrada en vigencia del decreto.
De modo similar al caso de los alquileres, el congelamiento de cuotas hipotecarias establece que las diferencias que surjan por la aplicación del congelamiento deberán abonarse también en tres cuotas a partir de octubre y tampoco en ese caso corresponderán “intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato”, aunque el decreto deja abierta la posibilidad de que las partes pacten “una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora” que la dispuesta en el decreto.
Iguales plazos (tres cuotas) se establecen para las deudas por falta de pago que se produzcan “desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre”.
El gobierno funda ambos decretos (congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos, y congelamiento de cuotas hipotecarias) en el marco de la “emergencia” y del decreto 297, que el 19 de marzo pasado dispuso el «aislamiento social, preventivo y obligatorio” para reducir la circulación del SARS-CoV-2, la variedad de coronavirus que provoca la enfermedad CoViD-19, que hoy pasó en el mundo el saldo de 30.000 muertes y en la Argentina lleva a la fecha un saldo de 745 casos confirmados de contagio y 19 muertos.
En sus considerandos, los decretos reconocen el alto impacto económico negativo de las medidas oficiales para limitar la expansión del virus y en cuanto a las nuevas medidas ratifica que “el resguardo jurídico a la vivienda está amparado por las normas jurídicas internacionales, aplicables y aceptadas universalmente, en materia de DDHH” pero reafirma “el reconocimiento del derecho a la vivienda, sino también la obligación estadual de tomar medidas apropiadas para asegurarlo” y la necesidad de llevar “alivio y tranquilidad a las familias que habitan el territorio nacional en un contexto de gran incertidumbre como el generado por la pandemia”.